¿Qué es un Loan Estimate?
Un Loan Estimate es un documento estandarizado de tres páginas que el prestamista debe entregarle dentro de los tres días hábiles siguientes a la recepción de su solicitud. Detalla la tasa de interés, el pago mensual, los costos de cierre y los términos clave del préstamo que le ofrecen.
Como todos los prestamistas están obligados a usar exactamente el mismo formulario, el Loan Estimate es la única manera de comparar ofertas de igual a igual. Reemplazó al antiguo Good Faith Estimate el 3 de octubre de 2015.
Por qué importa
Las hojas de comisiones, las cotizaciones por teléfono y las tablas de tasas en anuncios no son vinculantes ni estandarizadas — valen poco junto a un Loan Estimate. Si quiere comparar prestamistas con honestidad, este es el documento que cuenta.
¿Cuándo recibe uno?
El prestamista le debe un Loan Estimate una vez que usted le entrega estos seis datos. Proporcione los seis y el reloj de tres días hábiles empieza a correr.
- 01Su nombre legal completo
- 02Sus ingresos actuales
- 03Su número de Seguro Social (para la consulta de crédito)
- 04La dirección de la propiedad
- 05El valor estimado de la propiedad
- 06El monto del préstamo que desea
Qué muestra cada página.
Tres páginas, tres funciones: sus términos, sus costos y una comparación del préstamo a lo largo del tiempo.
Sus términos principales
El resumen general: monto del préstamo, tasa, pago mensual y la importantísima casilla del bloqueo de tasa (arriba a la derecha). Con la tasa bloqueada, no puede moverse antes del cierre; sin bloquear, puede cambiar a cualquier hora. Verifique primero cada número de esta página — y pida a su prestamista que bloquee la tasa antes de comparar, para que las ofertas de la competencia se midan contra un objetivo fijo.
A dónde va el dinero
El desglose de comisiones, dividido en Costos del préstamo (Originación A, Servicios que no puede buscar por su cuenta B, Servicios que sí puede buscar por su cuenta C) y Otros costos como impuestos, seguros e interés prepagado. La sección A es donde más difieren los prestamistas — y donde más se ahorra al comparar. La página termina con su Efectivo estimado para el cierre: su verdadero número inicial.
La visión a largo plazo
Los costos a cinco años, la APR (que incorpora las comisiones a la tasa) y el Porcentaje de Interés Total — además de quién administrará el préstamo y el número NMLS del prestamista. Confirme que los datos del prestamista y del oficial de préstamos sean correctos; puede verificar cualquier número NMLS en nmlsconsumeraccess.org.
¿Qué comisiones pueden cambiar?
No todos los números son definitivos. Las reglas federales clasifican las comisiones en categorías de tolerancia que limitan cuánto pueden subir entre el Loan Estimate y el Closing Disclosure final.
No pueden cambiar
- Cargos de originación del prestamista
- Puntos de descuento
- Impuestos de transferencia
Hasta 10% (en conjunto)
- Servicios de título
- Tarifas de registro
- Liquidación / depósito en garantía (escrow)
Sin límite establecido
- Interés prepagado
- Impuestos de la propiedad y seguros
- Depósitos de escrow
Cambio de circunstancias
Esos límites suponen que su préstamo no cambia. Si algo importante se modifica — usted cambia el tipo de préstamo o el enganche (pago inicial), el avalúo sale distinto de lo esperado, su crédito cambia, los ingresos no se pueden documentar o solicita el bloqueo de tasa más tarde — el prestamista puede reemitir legalmente el Loan Estimate.
Cómo comparar dos ofertas
Coloque dos Loan Estimates lado a lado y fíjese en cinco cifras. La APR es la que más importa — agrupa las comisiones del prestamista en la tasa, así que refleja el costo real de la oferta.
No se deje engañar por una hoja de comisiones
Algunos prestamistas le entregan en su lugar una hoja de comisiones (fee sheet) o un resumen del préstamo. Estos documentos no son estandarizados ni legalmente vinculantes — es fácil hacerlos lucir mejor que la oferta real. Solo el Loan Estimate es la divulgación oficial y comparable.
E incluso en un Loan Estimate real, esté atento a las señales de alerta: puntos de descuento inesperados, cargos de originación inusualmente altos o una tasa que solo parece competitiva porque las comisiones están escondidas en otra parte. El sentido del formulario estándar es justamente que usted pueda detectarlo — si sabe dónde mirar.