Silicon Valley se mueve con gente que apuesta por sí misma.
Seamos claros sobre quiénes somos: VegaFi es un broker del Valle Central, con licencia en todo California. No tenemos una tienda en Santana Row, y no vamos a fingir que sí. Lo que sí tenemos es fluidez en cómo Silicon Valley gana de verdad — el fundador que se pone un salario simbólico mientras el equity hace el trabajo pesado, el consultor independiente y el ejecutivo fraccional que le facturan a clientes empresariales en 1099s, el ingeniero de contrato y de gig que se mueve entre proyectos, y los dueños de negocios pequeños que sostienen los distritos comerciales vietnamitas, chinos, del sur de Asia y latinos, desde el este de San Jose hasta Milpitas, Cupertino, Sunnyvale y Santa Clara. Ninguno recibe un W-2 limpio. Todos igual necesitan un préstamo de casa que entienda cómo ganan.
Y todos comparten el mismo problema en el banco. Un buen contador usa cada deducción legítima que permite el código de impuestos — home office, equipo y depreciación, software y suscripciones, viajes, aportaciones al retiro — y cada una reduce el ingreso gravable en la declaración. Los depósitos del banco cuentan la historia real de lo que produce el negocio; la declaración cuenta la historia del IRS. Tu CPA hizo exactamente lo que le pagas por hacer. Un banco de sucursal suscribe la declaración de todos modos. Un broker con la red correcta suscribe el conjunto de documentos que presenta tu ingreso con más precisión.
Esta página es el mapa: cada ruta, qué requiere y a quién le queda cada una. Para el panorama más amplio de comprar en San Jose y sus alrededores, empieza con la guía de tu broker de préstamos de casa en San Jose.
Dos años de declaraciones todavía funcionan.
No te saltes esta. Si tu ingreso neto después de deducciones es fuerte, un préstamo de documentación completa suele ser la jugada más fuerte: precios de agencia, el menú más amplio de prestamistas y sin los intercambios del non-QM. Los prestatarios por cuenta propia con declaraciones limpias y rentables califican en los mismos términos que los prestatarios W-2 — incluyendo préstamos convencionales desde 3% de enganche para primeros compradores elegibles.
Esto es lo que los suscriptores realmente hacen con un expediente por cuenta propia:
La conclusión práctica: antes de asumir que necesitas un programa alternativo, pide que alguien corra las cuentas full-doc con las sumas de vuelta. Muchos dueños de negocio de Silicon Valley califican por la vía convencional y nunca se enteran. Y si los números no alcanzan, las siguientes tres rutas existen precisamente para eso.
Tus depósitos son la documentación.
Los préstamos con estados de cuenta bancarios te califican con 12 o 24 meses de estados de cuenta personales o del negocio en lugar de declaraciones de impuestos. El prestamista analiza tus depósitos reales — el dinero que de verdad entró — y deriva de ellos un ingreso calificable. En estados del negocio, un factor de gastos toma en cuenta la parte de los depósitos que vuelve a salir en costos; los estados personales fondeados por el negocio normalmente se cuentan de forma más directa.
Dos cosas que esto no es. No es ingreso declarado — cada depósito se documenta y se verifica. Y no es una forma de brincarse la verificación: los préstamos modernos con estados de cuenta cumplen con la regla de capacidad de pago (ability-to-repay), solo que construidos sobre otro conjunto de documentos. Para un valle de consultores, fundadores y negocios familiares, muchas veces es la ruta que por fin empareja el ingreso calificable con el flujo de efectivo real — y la ventana de 24 meses suaviza el vaivén entre un trimestre de proyecto grande y uno lento, o entre los meses con fondeo y los meses bootstrapped, que confundiría a una fórmula de W-2.
Ese es el resumen. El desglose completo — 12 vs. 24 meses, estados del negocio vs. personales, cómo se analizan los depósitos y cómo se ven los intercambios — vive en nuestra página dedicada de préstamos con estados de cuenta bancarios en San Jose.
¿1099s limpios y deducciones fuertes? Hay un programa.
Esta está hecha para un prestatario muy de Silicon Valley: el consultor independiente al que le pagan tres clientes empresariales que cada enero le emiten un 1099 limpio, el CFO o diseñador fraccional que trabaja varias startups, el ingeniero de contrato que se mueve entre proyectos, el agente de bienes raíces que trabaja Willow Glen y Almaden — pero cuyo Schedule C luego toma deducciones sustanciales y legítimas que encogen el número neto que usaría un suscriptor full-doc.
Un programa de solo 1099 te califica con el ingreso bruto que muestran tus 1099s, típicamente de uno a dos años de ellos, con un ajuste de gastos aplicado en lugar de tus deducciones reales del Schedule C — cómo lo calcula cada prestamista varía. Sin declaraciones de impuestos personales ni del negocio en el expediente. El encaje es estrecho pero excelente: la mayor parte o todo tu ingreso llega en 1099s de un número pequeño de pagadores, y la brecha entre tus 1099s brutos y tu Schedule C neto es lo que está deteniendo tu expediente.
Si tu ingreso es más revuelto — varios negocios, ingresos con mucho efectivo, mezcla de W-2 y trabajo por contrato — un programa con estados de cuenta normalmente lo captura mejor de lo que pueden los 1099s.
El estado P&L y la carta del CPA.
En el extremo del espectro de documentación, algunos programas te califican con un estado de pérdidas y ganancias preparado por un CPA — un P&L formal que cubre un periodo reciente, preparado y firmado por un CPA o profesional de impuestos con licencia, a veces acompañado de unos meses de estados de cuenta que respalden el ingreso que muestra — los requisitos exactos varían según el programa. Es el papeleo más ligero de cualquier ruta basada en ingreso, y les queda a dueños establecidos cuyas declaraciones y patrones de depósitos son ambos complicados: firmas de varias entidades, negocios de importación y exportación, y sociedades con varios miembros de la familia en los libros.
Lo que una carta de CPA hace — y lo que no hace
Una carta de CPA verifica hechos: que tu negocio existe, qué hace, cuánto tiempo lleva operando y tu porcentaje de propiedad. No inventa ingreso, y ningún programa legítimo la trata como prueba de ganancias por sí sola. Si alguien sugiere que una carta de CPA puede sacar de la nada un número calificable que tus registros no respaldan, aléjate — eso no es un programa de préstamo, eso es un problema.
Vale la pena conocer junto a esto: los programas basados en activos (a veces llamados utilización de activos o agotamiento de activos) te califican con activos líquidos en lugar de ingreso. Para alguien que viene de un evento de liquidez — una salida de startup, una adquisición o equity vendido tras el vesting — o un jubilado con ahorros e ingreso gravable modesto, los activos mismos se vuelven la matemática calificable. Ambas rutas, más cada otra forma de calificar sin transcripciones del IRS, están catalogadas en nuestra página de préstamo de casa sin declaraciones de impuestos.
Empareja el programa con los papeles.
Ninguna ruta es universalmente mejor. Cada una intercambia documentación por precio y flexibilidad en un lugar distinto. Aquí está la comparación honesta:
| Ruta | Documentos | Mejor para | Intercambio |
|---|---|---|---|
| Full-doc | 2 años de declaraciones de impuestos | Ingreso neto fuerte después de deducciones | Las deducciones reducen el ingreso calificable |
| Estados de cuenta | 12–24 meses de estados de cuenta | Dueños cuyos depósitos superan su ingreso gravable | Precios non-QM; factor de gastos aplicado a depósitos del negocio |
| Solo 1099 | 1–2 años de 1099s | Consultores y contratistas con 1099s limpios y deducciones fuertes en el Schedule C | Solo le queda a ingreso que de verdad llega en 1099s |
| Solo P&L | P&L preparado por CPA | Negocios establecidos con registros complejos | Menos prestamistas lo ofrecen; requiere participación del CPA |
| Basado en activos | Estados de activos líquidos | Activos altos, ingreso gravable bajo | Requiere activos verificables sustanciales |
Se muestran estructuras de documentación; los requisitos de crédito, enganche (pago inicial) y reservas varían según el prestamista y el programa. Programas sujetos a aprobación de suscripción. Las diferencias de precio son cualitativas — no se promete ni se implica ninguna tasa.
¿Compras una propiedad de renta? Quizá no necesitas nada de esto.
Si la propiedad es una inversión — una casa de renta que sostienes en San Jose, un condominio cerca del downtown, una propiedad en Campbell o Milpitas — un préstamo DSCR (basado en el ingreso de renta de la propiedad) puede saltarse tu ingreso personal por completo. La propiedad califica con su propia matemática: la renta mensual dividida entre el pago completo, PITIA — principal, interés, impuestos, seguro y cuotas de asociación — con 1.0 como punto de equilibrio. Sin declaraciones de impuestos, sin análisis de estados de cuenta, sin Schedule C. A los niveles de precio de Silicon Valley, el flujo de efectivo del primer mes suele ser delgado, así que aquí el DSCR tiende a hacer su mejor trabajo en refinanciamientos de rentas que ya posees, o donde el horizonte largo y la apreciación — no el rendimiento inmediato — impulsan la decisión. Para un inversionista por cuenta propia, muchas veces es el expediente más limpio de todos. Nuestra guía DSCR de San Jose recorre la matemática, y la guía de préstamo de casa sin declaraciones de impuestos cubre dónde encaja el DSCR junto a las otras rutas.
Por qué la competencia importa más en estos expedientes.
Cada prestamista pone precio al riesgo por cuenta propia de forma distinta. El suscriptor de un prestamista lee con generosidad los depósitos de un consultor; otro aplica un factor de gastos más duro a los mismos estados. En non-QM especialmente, la distancia entre el quote más fuerte y el más débil sobre un expediente idéntico es más amplia que en cualquier otra parte del mercado. Esa distancia es dinero — y la única forma de capturarla es poner a los prestamistas a pujar.
- 01 Cuéntanos tu escenario. Cómo generas tu ingreso, qué quieres comprar, más o menos qué muestran tus depósitos o declaraciones. Sesenta segundos, sin documentos, sin consulta de crédito.
- 02 SmartMatch cotiza cada ruta. Full-doc, estados de cuenta, 1099, P&L y basada en activos — con más de 50 prestamistas mayoristas a la vez, para que veas qué conjunto de documentos gana.
- 03 ¿Ya tienes un quote? Ponlos a mejorarlo. Sube tu Estimación de Préstamo al motor CounterOffer y los prestamistas pujan contra tu oferta existente. Nuestra guía de la Estimación de Préstamo muestra qué comparar.
- 04 Cierra con un oficial de préstamos licenciado. Una persona real que trabaja expedientes por cuenta propia lleva el tuyo hasta el cierre — localizable, responsable y con licencia en todo California.
Una nota local que importa aquí: el condado de Santa Clara es un condado de alto costo, así que la línea conforme está muy por encima de la línea base nacional. El límite conforme 2026 aquí es de $1,249,125 para una vivienda de una unidad — bastante arriba de la línea base nacional de $832,750 — y el financiamiento jumbo empieza por encima de eso. Como los precios de las casas en San Jose están entre los más altos del país, una gran parte de las compras cae en territorio jumbo, donde la documentación por cuenta propia se combina con programas jumbo en nuestro panel, sujetos a aprobación de suscripción — y las diferencias de precio de prestamista a prestamista solo crecen con el tamaño del préstamo.
Preguntas sobre préstamos para independientes, respondidas.
¿Cuánto tiempo necesito trabajar por mi cuenta para conseguir un préstamo de casa?
Para los préstamos de documentación completa, el punto de referencia estándar es un historial de dos años por cuenta propia, mostrado en dos años de declaraciones de impuestos. Algunos prestamistas consideran un historial más corto si usted trabajó con W-2 en el mismo campo antes de independizarse — un ingeniero que dejó un trabajo asalariado para consultar en la misma especialidad, por ejemplo. Los programas non-QM fijan sus propias reglas de antigüedad, y esas reglas varían según el prestamista. Si está cerca de la marca de los dos años, el momento de su solicitud puede importar.
¿Puedo calificar si deduzco todo en mis taxes?
Muchas veces, sí. Las deducciones legítimas del negocio reducen el ingreso gravable en su declaración, y un préstamo de documentación completa lo califica con ese número más pequeño. Los programas con estados de cuenta bancarios y P&L miran su flujo de efectivo real en su lugar — de 12 a 24 meses de depósitos reales, o un estado de pérdidas y ganancias preparado por un CPA. Usted conserva la estrategia de impuestos que armó su contador y aun así documenta su capacidad de pago. Programas sujetos a aprobación de suscripción.
¿Necesito una carta de CPA para un préstamo de casa por cuenta propia?
Normalmente el prestamista necesita verificar que su negocio existe y cuánto tiempo lleva operando, y una carta de su CPA o preparador de impuestos es una forma común de hacerlo. En los programas de solo P&L el papel del CPA es mayor, porque el CPA prepara el estado de pérdidas y ganancias que se usa para calificar. Lo que una carta de CPA no puede hacer es inventar ingreso — apoya un expediente, no reemplaza la documentación.
Uno de nosotros tiene ingreso W-2 de tecnología y el otro trabaja por su cuenta. ¿Cómo funciona eso?
Tiene opciones. Si el ingreso W-2 por sí solo carga el préstamo, algunas parejas solicitan con ese ingreso y dejan el negocio del cónyuge independiente completamente fuera de la suscripción. Eso sale todo el tiempo por aquí, donde un cónyuge tiene un trabajo asalariado en un gran empleador de Silicon Valley y el otro lleva un negocio o consulta. Si necesitan ambos ingresos, los prestamistas pueden combinar ingreso W-2 con ingreso por cuenta propia documentado con declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios o 1099s, según el programa. Nosotros cotizamos ambas estructuras y le mostramos la diferencia.
¿Los préstamos de casa para independientes son más caros?
Los préstamos de documentación completa tienen el mismo precio para prestatarios por cuenta propia que para prestatarios W-2 con un expediente comparable. Los programas de documentación alternativa como los préstamos con estados de cuenta o P&L típicamente tienen precios algo más altos que los préstamos de agencia porque menos prestamistas los ofrecen — que es exactamente por lo que importa la competencia. La distancia entre el quote más fuerte y el más débil sobre el mismo expediente suele ser más amplia en non-QM, así que poner a más de 50 prestamistas a competir hace el mayor trabajo aquí.
¿Tener una LLC, una S-corp o una sociedad familiar cambia cómo califico?
La entidad cambia qué documentos cuentan su historia, no si usted califica. Los propietarios únicos muestran un Schedule C; los dueños de S-corp y sociedades agregan declaraciones del negocio, K-1s y cualquier salario W-2 que se paguen a sí mismos — común en los negocios familiares de varias generaciones que sostienen los distritos comerciales vietnamitas, chinos, del sur de Asia y latinos de San Jose, donde varios parientes tienen participación. En los programas con estados de cuenta, la entidad principalmente determina de quién son los estados que se usan y qué porcentaje de propiedad necesita documentar. Los suscriptores manejan todas estas estructuras todos los días.